Ausgabe 16 / April 2025 7 Erbschaftssteuer verhindern: Die Immobilie an die Kinder übergeben Darlehen statt Gesamtpreiszahlung Die Eltern verkaufen ihrem Kind oder ihren Kindern die Immobilie zum tatsächlichen Verkehrswert. Sohn und Tochter müssen den Kaufpreis nicht sofort in einer Summe zahlen, sondern vereinbaren im Rahmen eines sogenannten Verkäuferdarlehens eine monatliche Ratenzahlung. Dieser Betrag setzt sich wie bei einem Bankdarlehen aus Zins und Tilgung zusammen. Für den Verkaufspreis, ob auf einem Schlag oder in monatlichen Raten, zahlen die Eltern auch dann keine Steuern, wenn er deutlich höher liegt als das, was sie einmal selbst vor vielen Jahren bezahlt haben. Solche Gewinne sind lt. § 23 Einkommensteuergesetz nach zehn Jahren steuerfrei, weil die sogenannte "Spekulationsfrist" abgelaufen ist. Die aus dem Mietobjekt resultierenden Mieteinkünfte sind nach dem Verkauf den Kindern zuzurechnen, die diese auch zu versteuern haben. Aber von diesen Einnahmen können sie zunächst die üblichen Kosten wie Grundsteuer, Reparaturen usw. abziehen. Darüber hinaus aber auch die Zinsen, die in den monatlichen Raten an die Eltern stecken. Was für sie noch wichtiger ist: Sie können auch die auf das Gebäude entfallenden Anteile am Kaufpreis steuerlich abschreiben. Der steuerliche Clou Die Eltern haben das Objekt einkommensteuerfrei an die Kinder veräußert. Die können jedoch aufgrund des vollentgeltlichen Erwerbs das Objekt in voller Höhe abschreiben. "Wir Steuerberater nennen das Afa-step-up", erläutert Rücker. Hierdurch kann man insbesondere bei Objekten, die sich gegebenenfalls schon seit Jahrzehnten im Familieneigentum befinden, ein hohes Abschreibungspotential heben. Die Kinder können über die nächsten Jahre und Jahrzehnte je nach Gesamtwert des Objekts von einer fünf- oder sechsstelligen Steuerersparnis profitieren. "Ist die ältere Generation wirtschaftlich nicht mehr auf die Rückzahlung des Darlehens seitens der Kinder angewiesen, können die Eltern den Kindern das Darlehen ganz oder teilweise erlassen," macht Rücker auf einen weiteren wichtigen Vorteil dieses Modells aufmerksam. Ein solcher Darlehenserlass habe zudem den Charme, die Höhe der Beträge bei mehreren Kindern genau steuern zu können. Bei einer Immobilie sei das dagegen schwierig. Zu beachten sind jedoch die gesetzlichen Fristen von zehn Jahren, um die Zahlung von Schenkungsteuer zu vermeiden. Hierdurch kann die ertragsteuerliche Optimierung durch das Heben der Abschreibungspotentiale ideal mit dem eigentlichen Ziel, der vorweggenommenen Erbfolge, kombiniert werden. Im Unterschied zu einer klassischen Schenkung erhalten die Kinder in diesem Modell eben keine Immobilie, sondern den Erlass einer Darlehensforderung. Eine Grunderwerbsteuerbelastung entsteht im Übrigen beim Verkauf der Immobilie an die eigenen Kinder oder Enkel nicht. "Elementar wichtig bei einer solchen Gestaltung ist, dass sämtliche Vereinbarungen einem Fremdvergleich standhalten. Andernfalls bestünde die Gefahr, dass das Finanzamt die getroffenen Vereinbarungen nicht anerkennt", erläutert Rücker. Das gilt für den Kaufpreis wie für den Darlehenszins, aber auch hinsichtlich der zugunsten der Eltern zu bestellenden Sicherheiten.
RkJQdWJsaXNoZXIy MTk4MTUx