Ausgabe 16 / April 2025 12 Erbschaftssteuer verhindern: Die Immobilie an die Kinder übergeben Wohnrecht und Nießbrauch verringern Steuer Ältere Menschen, die ihre Eigentumswohnung oder ihr Haus an die Kinder verschenken, wollen in den meisten Fällen darin wohnen bleiben, solange es geht. Und dies hat für die Tochter und/oder den Sohn einen großen finanziellen Vorteil: Es fällt weniger Schenkungsteuer an. Denn das Finanzamt zieht vom Verkehrswert der Immobilie den Kapitalwert des Nießbrauchs oder des Wohnrechts ab. Zurecht: Denn solange die Immobilie bewohnt ist, können die Kinder es nicht für sich nutzen und selbst Miete zahlen. Oder sie können es auch nicht an andere Leute vermieten. Der Kapitalwert errechnet sich aus dem Jahreswert der möglichen Einnahmen der Immobilie und dem möglichen Lebensalter, das statistisch erreicht werden kann, in Beziehung gesetzt. Vereinfacht gesagt: Je höher die restliche Lebenserwartung des oder der Schenker ist, desto höher der Kapitalwert, desto mehr wird von der Schenkungsteuer abgezogen. Der Nießbrauch ist im Vergleich zum Wohnrecht das umfassendere Recht der bisherigen Eigentümer. Sie haben nicht nur die Möglichkeit, die Immobilie so lange zu bewohnen, wie es ihnen passt. Sie können die Wohnung oder das Haus auch verlassen, beispielsweise in eine Seniorenresidenz ziehen, die Immobilie vermieten und die Mieteinnahmen für sich nutzen. Das Wohnrecht wird meist auch auf den Partner übertragen, damit dieser nicht nach dem Tod des anderen auf der Straße steht. Dieses Recht bedeutet aber auch, dass man nur selbst dort leben darf. Man kann dieses Recht auch auf einen bestimmten Gebäudeteil begrenzen. Oft ist ein ganzes Haus alten Leuten zu groß und sie sind froh, wenn Sie nicht für die ganze Immobilie sorgen müssen. Auch nach einem Verkauf der Immobilie gelten Wohnrecht und Nießbrauch weiter. Beides wird notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen. Eine Schenkung widerrufen Nicht selten bereuen Eltern, ihren Kindern eine Immobilie geschenkt zu haben und würden dies gern rückgängig machen. Doch das ist in der Praxis nicht so einfach. Wir müssen unterscheiden, ob es im Vertrag solche Klauseln gab oder nicht. "Viele Menschen glauben, dass ein schlechtes Verhältnis oder ein enttäuschendes Verhalten des Beschenkten schon ausreicht, um eine Schenkung rückgängig zu machen. Doch das Gesetz setzt hohe Hürden. Es muss eine klare und schwerwiegende Verfehlung vorliegen," erklärt Rechtsanwältin Corinna Ruppel von den CDR-Legal Rechtsanwalts GmbH, Rosenheim. Wesentlich häufiger kommt in den letzten Jahren dieser Grund vor: Verarmung der Schenker. Wenn der Schenker nach der Schenkung selbst in finanzielle Not gerät und auf Sozialhilfe angewiesen ist, kann gemäß §528 BGB eine Rückforderung möglich sein. Dies greift besonders dann, wenn der Staat einspringen muss. Aber dies auch nur, wenn eine Zehnjahresfrist noch nicht verstrichen ist. Der Beschenkte wiederum kann sich dagegen wehren, wenn der Schenker seine Armut nach der Übergabe grob fahrlässig selbst herbeigeführt hat, zum Beispiel durch Besuche im Spielcasino oder durch übermäßigen Alkoholkonsum. Das ist auch nicht so selten: Die Rückforderung durch den Staat. Muss der Schenker als alter Mensch in ein Pflegeheim und kann die Kosten nicht aufbringen, werden die Sozialämter aktiv. Sie können zunächst von den Kindern die Offenlegung von deren Vermögensverhältnissen fordern. Wobei die Kinder nur dann einspringen müssen, wenn ihr Bruttoeinkommen 100.000 Euro im Jahr (abzüglich bestimmter Werbekosten) überschreitet. Die Behörden können im Zuge eines „Sozialregress“ auf die Immobilie zugreifen, wenn die Schenkung nicht länger als zehn Jahre zurückliegt. In der Praxis ist es aber häufig so, dass der Immobilienwert die voraussichtlichen Kosten der Heimunterbringung übersteigt. Von daher kann die Behörde den Nachkommen nicht zwingen, die Immobilie zu verkaufen. Aber sie wird ihn vor die Wahl stellen, entweder die Immobilie zurückzugeben oder die Unterbringung im Heim als Wertersatz zu übernehmen.
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